En la compraventa de una vivienda, hay derechos y obligaciones que deben quedar plasmados en un contrato. Si buscas mayor seguridad, es conveniente que ese contrato sea elevado a público ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad. Es importante tener muy claro qué debe incluir y cómo se tramita con el objeto de evitar contratiempos en el futuro.
¿Qué firmar y cómo?
Inmediatamente después de llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor, la vivienda queda reservada a favor del primero. Para esto, el propietario recibirá una parte del dinero como señal de compra, a no ser que prefieran firmar un contrato privado, conocido como contrato de arras o precontrato.
El documento a firmar debe contener el precio, los plazos y las penalizaciones en caso de desistimiento, para que no haya duda sobre el alcance de la operación.
Un aspecto importante a tener en cuenta es quién firma por la parte vendedora:
- Si vende una sociedad, suelen firmar el administrador o el apoderado debidamente identificados.
- Si la operación de compraventa se realiza entre particulares, deben firmar todos los propietarios, por ellos mismos o mediante sus representantes legales.
¿Hay algún aspecto del contrato que no se debe descuidar?
El comprador tiene derecho a saber lo que se encontrará a la hora de comprar una vivienda con total claridad para poder decidir si asume o no las obligaciones que puedan existir. Por eso, es muy importante que en el contrato se reflejen también las cargas que tiene esa vivienda, si hay una hipoteca o un embargo, por ejemplo.
Esta información está disponible en el Registro de la Propiedad. Para acceder a ella hay que solicitar una Nota Simple. Puede ser solicitada en el Registro de la Propiedad a través de internet, tanto por el vendedor, el comprador, el intermediario en caso de que lo hubiera o, antes de escriturar, por el propio notario.
¿Qué debe incluir la solicitud de una Nota Simple?
- Nombre y apellidos del propietario.
- Dirección completa de la vivienda.
- Motivo de expedición de la nota simple.
Se recomienda solicitar la nota lo más cerca posible del momento en que se vaya a proceder a la firma para que esté actualizada. Además, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de compra de una vivienda, deberá comprobar su titularidad y el estado de cargas.
No olvides la comunidad de propietarios y el IBI
Se debe prestar atención al estado de las cuotas de la comunidad de propietarios. Será el presidente o administrador el que certifique las condiciones de pago o impagos en los que se encuentra la vivienda adquirida, ya que cualquier pago pendiente recaerá sobre el nuevo propietario, una vez que se lleve a cabo la transmisión. También es importante tener en cuenta el pago del IBI que, salvo pacto contrario, vendedor y comprador deberán compartir de forma proporcional al tiempo que hayan llevado a cabo la titularidad de la vivienda. El Ayuntamiento girará el recibo a nombre del vendedor, que será quien tenga que pagarlo, pero este puede reclamar su parte de pago al comprador.
¿Cómo se cuantifican la señal y las arras?
Lo que se pague como señal y arras no tiene un valor fijo. Se establecerá según lo acordado por ambas partes, pero, de cualquier manera, esto no supone un coste añadido para el comprador, porque son a cuenta del precio total de la vivienda. En el caso de arras penitenciales, aquellas que permiten el desistimiento del contrato por cualquiera de las partes, si el comprador se echa atrás, perderá el dinero entregado como señal. Si quien renuncia es el vendedor, tendrá que abonar a la otra parte el doble.
¿Tiene que hacer algo más el vendedor?
El vendedor debe aportar el correspondiente certificado de eficiencia energética de la vivienda. Para eso, acude a empresas y técnicos independientes que se dedican a ello. También hay portales especializados donde el vendedor lo puede solicitar.
¿Cuándo se firman las escrituras?
Esto se acuerda entre ambas partes, aunque lo más común es que pase cierto tiempo desde el contrato de arras, por ejemplo, dos o tres meses, dando margen al comprador para poder obtener una hipoteca, si la necesita, y al vendedor para desalojar la vivienda. En general, el notario es elegido por el comprador, que suele ser quien se hace cargo de todos o la mayor parte de los gastos derivados de la escritura pública.
La escritura aporta seguridad. Es el respaldo con que se cuenta al tener las comprobaciones por parte del notario, desde la identidad de ambas partes y su legitimidad para vender y comprar respectivamente, hasta el estado de cargas de la vivienda o los medios de pago. Es imprescindible en cuanto a que solo se puede inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y también es una exigencia de la entidad financiera que otorga la hipoteca. Cuando hay hipoteca, el notario asesora igualmente al solicitante sobre las circunstancias del préstamo y se asegura de que haya recibido toda la información que establece la ley.
En el caso de precisar una hipoteca, habrá que pedir una tasación del inmueble para conocer su valoración. La tasación es un documento que certifica el valor del inmueble, y puede ser interesante tanto para el vendedor como para el comprador, incluso si este no necesita préstamo hipotecario.
¿Cuánto cuesta una escritura de compraventa?
Es un coste regulado por el arancel notarial y se encuentra entre los 600 y los 875 euros en toda España. Su cuantía dependerá del valor declarado de la vivienda, siendo de escala regresiva, es decir, cuanto mayor sea el valor, menor será el porcentaje aplicado. Lo mismo ocurre con los gastos de Registro. Esos gastos los paga el comprador, porque es el más interesado en que quede constancia oficial del cambio de propiedad. Según la normativa vigente, los gastos de Registro oscilan entre los 400 y los 650 euros.
¿Y los de gestoría?
Al ser profesionales libres, no tienen un precio establecido, cada uno aplica las tarifas que crea oportunas. También existe la posibilidad de que el comprador de la vivienda realice por sí mismo los trámites de presentación de documentos ante instancias oficiales y de la liquidación de impuestos.
¿Qué hay que llevar al notario?
Tanto el comprador como el vendedor deben llevar su DNI y además aportar los siguientes documentos:
- Vendedor:
- Escrituras de la propiedad
- Certificado de eficiencia energética
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios o de la deuda pendiente
- Último recibo del IBI
- Comprador
- Cheque o justificante de la transferencia a favor del comprador por el importe que haya de abonarse
- Contrato privado, precontrato o contrato de arras
- Justificante de los pagos previamente realizados
En algunas comunidades autónomas también se exige al vendedor la licencia de primera ocupación (vivienda nueva o que ha sido objeto de una rehabilitación integral), la cédula de habitabilidad (vivienda de segunda mano) y el certificado de haber superado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Después de la firma, hay un plazo para pagar los impuestos y el comprador recibirá la escritura, previo pago de los gastos asociados (notaría, registro y, en su caso, gestoría).
