En la compravenda d'un habitatge hi ha drets i obligacions que han de quedar plasmats en un contracte. Si el que busques és més seguretat, és convenient que elevis aquest contracte a públic davant notari i que l'inscriguis en el Registre de la Propietat. És important tenir molt clar què ha d'incloure el contracte i com es tramita per tal d'evitar contratemps en el futur.
Què s'ha de signar i com?
Immediatament després d'arribar a un acord entre el comprador i el venedor, l'habitatge queda reservat a favor del primer. Per a això, el propietari rebrà una part dels diners com a senyal de compra, llevat que prefereixin signar un contracte privat, conegut com a contracte d'arres o precontracte.
El document que s'ha de signar ha de contenir el preu, els terminis i les penalitzacions en cas de desistiment, perquè no hi cap hagi dubte sobre l'abast de l'operació.
Un aspecte molt important a tenir en compte és qui signa per la part venedora:
- Si ven una societat, acostumen a signar l'administrador o l'apoderat degudament identificats.
- Si l'operació de compravenda es fa entre particulars, han de signar tots els propietaris, per ells mateixos o mitjançant els seus representants legals.
Hi ha algun aspecte del contracte que no s'ha de descuidar?
El comprador té dret a saber què es trobarà a l'hora de comprar un habitatge amb total claredat per poder decidir si assumeix les obligacions que puguin existir o no. Per això, és molt important que en el contracte també quedin reflectides les càrregues que té l'habitatge, com ara si hi ha una hipoteca o un embargament.
Aquesta informació està disponible al Registre de la Propietat. Per accedir-hi, cal sol·licitar una Nota Simple, que es pot sol·licitar al Registre de la Propietat a través d'Internet, tant el venedor, el comprador, l'intermediari, si n'hi ha, o, abans d'escripturar, el mateix notari.
Què ha d'incloure la sol·licitud d'una Nota Simple?
- Nom i cognoms del propietari.
- Adreça completa de l'habitatge.
- Motiu d'expedició de la nota simple.
Es recomana sol·licitar la nota com més a prop del moment en què es procedeixi a la signatura millor perquè estigui actualitzada. A més a més, el notari, abans d'autoritzar l'atorgament d'una escriptura de compra d'un habitatge, ha de comprovar-ne la titularitat i l'estat de càrregues.
No t'oblidis la comunitat de propietaris i l'IBI
Cal parar molta atenció a l'estat de les quotes de la comunitat de propietaris. És el president o l'administrador qui certifica les condicions de pagament o els impagaments de l'habitatge adquirit, ja que qualsevol pagament pendent recaurà sobre el nou propietari, un cop es dugui a terme la transmissió. També és important tenir en compte el pagament de l'IBI que, llevat de pacte contrari, el venedor i el comprador hauran de compartir de manera proporcional al mateix temps que hagin dut a terme la titularitat de l'habitatge. L'Ajuntament girarà el rebut a nom del venedor, que és qui ha de pagar-lo, però aquest pot reclamar la seva part de pagament al comprador.
Com es quantifiquen el senyal i les arres?
El que es paga com a senyal i com a arres no té un valor fix. S'estableix segons el que han acordat ambdues parts; tanmateix, això no suposa un cost afegit per al comprador, perquè són a compte del preu total de l'habitatge. En el cas d'arres penitencials, les que permeten el desistiment del contracte per qualsevol de les parts, si el comprador es fa enrere, perdrà els diners entregats com a senyal. Si qui hi renúncia és el venedor, ha d'abonar el doble a l'altra part.
Ha de fer alguna cosa més el venedor?
El venedor ha d'aportar el corresponent certificat d'eficiència energètica de l'habitatge. Per fer-ho, ha de recórrer a empreses i tècnics independents que es dediquen a això. També hi ha portals especialitzats en què el venedor el pot sol·licitar.
Quan se signen les escriptures?
Això s'acorda entre ambdues parts, encara que el més habitual és que passi un cert temps des del contracte d'arres, com ara uns dos o tres mesos, pensat per donar-li marge al comprador per poder obtenir una hipoteca, si la necessita, i al venedor per desallotjar l'habitatge. En general, el notari el tria el comprador, que acostuma a ser qui es fa càrrec de totes de les despeses derivades de l'escriptura pública o d'una bona part.
L'escriptura aporta seguretat. És el suport amb el qual es compta en tenir les comprovacions fetes per part del notari, des de la identitat d'ambdues parts i la seva legitimitat per vendre i comprar respectivament fins a l'estat de càrregues de l'habitatge o els mitjans de pagament. És imprescindible pel fet que només es pot inscriure l'escriptura en el Registre de la Propietat i també és una exigència de l'entitat financera que atorga la hipoteca. Quan hi ha hipoteca, el notari també assessora el sol·licitant sobre les circumstàncies del préstec i s'assegura que hagi rebut tota la informació que estableix la llei.
En el cas de necessitar una hipoteca, cal demanar una taxació de l'immoble per saber-ne la valoració. La taxació és un document que certifica el valor de l'immoble i que pot ser interessant tant per al venedor com per al comprador, fins i tot si no necessita un préstec hipotecari.
Quant costa una escriptura de compravenda?
És un cost regulat per l'aranzel notarial i se situa entre els 600 i els 875 euros a tot Espanya. La quantia depèn del valor declarat de l'habitatge i és d'escala regressiva; és a dir, com més gran sigui el valor, menor serà el percentatge aplicat. Passa el mateix amb les despeses de Registre. Aquestes despeses les paga el comprador, perquè és qui està més interessat que quedi constància oficial del canvi de propietat. Segons la normativa vigent, les despeses de Registre oscil·len entre els 400 i els 650 euros.
I els de gestoria?
En ser professionals lliures, no tenen un preu establert, cadascun aplica les tarifes que creu oportunes. També hi ha la possibilitat que el comprador de l'habitatge faci pel seu compte els tràmits de presentació de documents davant instàncies oficials i de la liquidació d'impostos.
Què cal portar al notari?
Tant el comprador com el venedor han de portar el DNI i, a més a més, han d'aportar els documents següents:
- Venedor:
- Escriptures de la propietat.
- Certificat d'eficiència energètica.
- Certificat d'estar al corrent de pagament amb la comunitat de propietaris o del deute pendent.
- Últim rebut de l'IBI.
- Comprador
- Xec o justificant de la transferència a favor del comprador per l'import que s'hagi d'abonar.
- Contracte privat, precontracte o contracte d'arres.
- Justificant dels pagaments fets prèviament.
En algunes comunitats autònomes també s'exigeix al venedor la llicència de primera ocupació (habitatge nou o que ha estat objecte d'una rehabilitació integral), la cèdula d'habitabilitat (habitatge de segona mà) i el certificat d'haver superat la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE). Després de la signatura, hi ha un termini per pagar els impostos i el comprador rebrà l'escriptura, previ pagament de les despeses associades (notaria, registre i, si escau, gestoria).
